KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNİN ADIMLARI
1. RİSKLİ YAPI TESPİTİ
Malikler veya kanuni temsilcileri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvurarak yapıların riskli olup olmadığının tespitini yaptırabilir. Yapılan inceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen yapılarla ilgili raporlar, incelemeyi gerçekleştiren kurum veya kuruluş tarafından ilgili Belediye ya da Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine iletilir. Bu müdürlükler, kendilerine ulaşan riskli yapı raporlarını inceler. Eğer raporda eksiklik veya hata tespit edilirse, düzeltilmesi için ilgili kurum veya kuruluşa geri gönderilir. Eksiklik ya da hata bulunmaması veya tespit edilen eksikliklerin giderilmesi durumunda, riskli yapı kararı Bakanlık tarafından tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, tebliğ yerine geçmek üzere, yapının riskli olduğunu bildirir tutanak yapıya asılır, maliklere e-devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta 15 gün boyunca ilan edilir.
2. RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KARŞI İTİRAZ
Malikler veya kanuni temsilcileri, yapının riskli olduğunun tespitine ilişkin karara, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya ilgili Belediye’ye bir dilekçe ile 15 gün içinde itiraz etmezse, riskli yapı kararı kesinleşir ve 90 gün içinde yapının tahliye edilmesi gerekir.
Riskli yapı kararına itiraz edildiği takdirde; Üniversite Öğretim Görevlileri ve Bakanlıkta görev yapan teknik personelden oluşan teknik bir heyet, itiraz sebepleriyle bağlı kalmayarak, raporu tüm unsurlarıyla inceler ve yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai kararı verir.
Bir parsel üzerinde birden çok yapı olması halinde, her yapıya ayrı ayrı risk tespiti yapılır.
Riskli olduğu tespit edilen yapılar için, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yasal süreç başlatılır. Bu süreç, yapının tahliyesinden başlayarak yeniden inşa edilmesine kadar uzanan tüm adımları kapsar.
Riskli yapı tespiti, tespit kararına itiraz süreci, riskli olduğu ilan edilen yapıyı tahliye etmeyen malik veya kiracılara karşı alınacak hukuki önlemler, riskli yapı üzerinde bulunan ipoteklerin durumu ve kaldırılması gibi konularda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
3. RİSKLİ YAPILARIN TAHLİYESİ, YIKIM VE İNŞA
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve yapı maliklerine verilen sürenin tamamlanmasının ardından; İdarece riskli yapının maliklerce, yıkılıp yıkılmadığı kontrol edilir. Riskli yapı, malikler tarafından yıktırılmamışsa; yapıya verilen elektrik, su, doğal gaz gibi hizmetler durdurulur.
Maliklerce verilen süre içinde yıktırılmayan riskli yapıların tahliye ve yıkım işlemleri, kolluk desteği ile idarece yaptırılır. İdarenin, riskli yapının tahliye ve yıkım işlemine ilişkin yaptığı masraflardan, riskli yapının malikleri hisseleri oranında sorumludur.
Riskli yapının yeniden inşaası için, malikler salt (50+1) çoğunluk ile karar alabilir. Salt çoğunluk(50+1) ile verilen karara katılmayan maliklerin hisseleri satışa çıkartılır.
Maliklerin salt çoğunluğu alacakları karar ile riskli yapılarının yeniden inşa edilmesi için inşaat firması ile anlaşabilir. İnşaat firmasıyla Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmasının ardından, gerekli yasal süreçler başlatılarak riskli yapılar yıkılır ve yerlerine daha dayanıklı, modern ve güvenli yapılar inşa edilir. Bu süreçte, maliklerin haklarını korumak ve olası anlaşmazlıkları önlemek için alanında uzman bir avukattan hukuki destek alması büyük önem taşır.
Belirtmek gerekir ki, 2023 yılının Şubat ayında ülkemizin 12 ilinde büyük yıkımlara neden olan Maraş depreminin ardından, kentsel dönüşüm süreçleri kolaylaşmış ve hız kazanmıştır. 6306 Sayılı Kanun’da yapılan son değişiklikle, riskli yapılarda karar almak için aranan 2/3 çoğunluk şartı 50+1’e düşürülmüş; itiraz ve dava süreleri ise kısaltılmıştır.
Kentsel dönüşüm sürecinin başlamasına karşı çıkan maliklerin hakları, 50+1 çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hisse durumuna dair detaylı bilgilendirme için bize ulaşabilirsiniz.
4. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MALİK VE KİRACILARIN HAKLARI
Riskli yapı sahipleri ile bu yapılardaki kiracıların kensel dönüşüm sürecinde mağdur olmamaları adına, 6306 sayılı Kanun ve sair mevzuat; kanun kapsamıda hak sahiplerine çeşitli maddi destekler içeren düzenlemeler öngörmüştür. Bunlardan bazıları;
Riskli yapı malikleri ile sınırlı aynı hak sahiplerine 18 ay süreyle kira yardımı ve geçici konut yardımı desteği öngörülmüştür. Riskli yapı maliklerine yapılacak kira yardımı tutarı her yıl Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir.
Riskli yapı maliklerinin kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımından faydalanabilmesi için; gerekli belgelerle birlikte, riskli yapının tahliye edildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde veya riskli yapının yıkılmasından itibaren 3 ay içinde ilgili Belediye veya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, başvurmaları gerekmektedir.
Riskli yapıda kiracı sıfatıyla ikamet edenlere; belirli süre için kira yardımı ve bir defaya mahsus olarak taşınma yardımında bulunulur.
Riskli yapı/alan olarak tespit edilerek 6306 sayılı kanun kapsamında işlem yapılacak olan taşınmazlarda; devir ve tescil uygulamaları, bazı harç ve vergilerden muaf tutulur. Riskli yapının malikleri, kiracıları, sınırlı ayni hak sahipleri; 6306 sayılı kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.
